전입신고와 확정일자는 언제까지 해야 보증금이 보호되나요?

결론부터

이사하는 날 바로 전입신고를 하고, 임대차계약서에 확정일자를 받으세요. 두 가지를 모두 갖춰야 보증금이 제대로 보호됩니다.

• 전입신고 + 입주 → 대항력: 집이 팔려도 새 집주인에게 임대차를 주장할 수 있습니다
• 대항력 + 확정일자 → 우선변제권: 집이 경매로 넘어가도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다

주의할 점은 대항력이 다음 날 0시부터 생긴다는 것입니다.

효력이 생기는 시점

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택을 넘겨받고 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.

잔금일에 생기는 함정

전입신고를 잔금일에 해도 대항력은 그다음 날 0시에 생깁니다. 그런데 집주인이 잔금일 당일에 은행 대출을 받아 근저당을 설정하면, 근저당은 그날 효력이 생깁니다. 결국 은행이 세입자보다 앞 순위가 됩니다.

이를 막으려면 다음을 챙기세요.

• 계약서 특약에 "잔금일 다음 날까지 근저당 등 담보를 설정하지 않는다"는 문구를 넣으세요
• 잔금 직전에 등기사항증명서를 다시 떼어 새로운 근저당이 없는지 확인하세요
• 전세보증금 반환보증 가입을 검토하세요

확정일자는 어디서 받나

확정일자는 다음 기관에서 받을 수 있습니다(제3조의6 제1항).

• 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터
• 시·군·구 출장소
• 지방법원, 지원, 등기소
• 공증인

인터넷등기소에서 온라인으로도 받을 수 있습니다. 전입신고를 할 때 주민센터에서 함께 받으면 한 번에 끝납니다. 확정일자는 계약서만 있으면 입주 전에도 받을 수 있습니다.

계약 전에 확인할 수 있는 것

임대차계약을 맺으려는 사람은 집주인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 그 집의 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등 정보를 요청할 수 있습니다(제3조의6 제4항). 먼저 들어와 있는 세입자들의 보증금이 얼마인지 알 수 있어, 내 보증금이 몇 번째 순위인지 가늠하는 데 도움이 됩니다.

보호가 끊기지 않게

• 주민등록을 옮기면 대항력을 잃습니다. 계약 기간 중에 가족 일부만 옮기는 것은 괜찮지만, 모두 옮기면 안 됩니다.
• 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못하고 이사해야 한다면 먼저 임차권등기명령을 하세요. 자세한 순서는 전세보증금을 못 돌려받았는데 이사해도 되나요?에 정리했습니다.

주의

법령은 수시로 개정됩니다. 위 조문은 작성 시점의 현행 기준입니다. 소액임차인의 최우선변제 금액은 지역과 담보물권 설정 시점에 따라 달라지니 구체적인 사안은 변호사나 법무사와 상담하세요.