전세보증금을 못 돌려받았는데 이사해도 되나요?

결론부터

보증금을 받지 못한 채 이사부터 하면 안 됩니다. 세입자의 보증금을 지켜 주는 대항력과 우선변제권은 "그 집에 살고 주민등록을 둔 상태"를 전제로 하기 때문입니다.

먼저 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤 이사하세요. 그러면 이사하고 전입신고를 옮겨도 기존 권리가 유지됩니다.

내 보증금을 지키는 두 가지 권리

주택임대차보호법은 세입자에게 두 가지 권리를 줍니다.

대항력(제3조 제1항) 집을 넘겨받고(인도) 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게도 임대차를 주장할 수 있습니다. 집이 팔려도 새 집주인이 임대인 지위를 이어받습니다(제3조 제4항).

우선변제권(제3조의2 제2항) 대항요건에 더해 계약서에 확정일자를 받아 두면, 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.

두 권리 모두 계속 살면서 주민등록을 유지해야 지켜집니다. 그래서 이사 전에 권리를 붙잡아 둘 장치가 필요합니다.

임차권등기명령이란

제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있게 합니다.

• 신청하는 곳: 집 소재지를 관할하는 지방법원, 지원 또는 시·군법원
• 요건: 임대차가 끝났을 것, 보증금이 반환되지 않았을 것
• 효과: 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 가지고 있던 권리는 이사하거나 주민등록을 옮겨도 그대로 유지됩니다(제5항)
• 비용: 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다(제8항)

집주인의 동의는 필요 없습니다. 계약 만료나 해지 통보 사실을 소명할 자료(계약서, 내용증명, 문자 등)를 준비하세요.

이사 시점이 핵심입니다

권리가 유지되는 시점은 신청한 날이 아니라 등기가 마쳐진 때입니다. 법원 결정 후 등기소에 등기가 기입되기까지 시간이 걸리므로, 등기사항증명서에 임차권등기가 올라간 것을 직접 확인한 뒤 이사하고 전입신고를 옮기세요.

그다음 순서

임차권등기는 권리를 지켜 줄 뿐, 돈을 돌려받게 해 주지는 않습니다. 실제 회수는 다음 순서로 진행됩니다.

1. 내용증명 발송 — 계약 종료와 반환 요구를 기록으로 남깁니다
2. 임차권등기명령 — 이사 전 권리 보전
3. 지급명령 또는 보증금반환소송 — 집행권원(판결 등)을 얻습니다
4. 강제경매 신청 — 집행권원으로 집을 경매에 부칩니다. 이때 세입자는 집을 먼저 비워 줄 필요가 없습니다(제3조의2 제1항)

전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관 청구 절차가 먼저입니다. 보증기관마다 임차권등기를 요구하는 등 조건이 있으니 약관을 확인하세요.

계약이 끝났는지부터 확인하세요

임차권등기명령은 임대차가 끝난 후에만 신청할 수 있습니다. 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 알리지 않으면 묵시적으로 갱신될 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조). 이 경우 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 생깁니다(제6조의2).

주의

법령은 수시로 개정됩니다. 위 조문은 작성 시점의 현행 기준입니다. 선순위 근저당이나 세금 체납이 있으면 우선변제를 받아도 전액을 회수하지 못할 수 있으니, 구체적인 사안은 변호사와 상담하세요.